Na co si dávat pozor při koupi bytu

Jak postupovat při koupi bytu?

Prvním krokem by mělo být stanovení rozpočtu a promyšlení financování nemovitosti. Dále byste si měli ujasnit, jakou dispozici hledáte a zda preferujete koupi nové, anebo starší nemovitosti. Nelze jednoznačně říci, co je výhodnější volbou.

Výhody nově postavených bytů

Výhodami nových bytů jsou perfektní stav, ať již jde o všechny konstrukce, povrchy, výplně otvorů a zařizovací předměty, nebo technologie, rozvody a koncové prvky. Současně lze počítat se zárukou a také zákonnou odpovědností prodávajícího za skryté vady. Pokud tedy až po převzetí bytu zjistíte, že něco nefunguje, jak má, lze obvykle jen nahlásit nalezenou vadu a ta by měla být bez zbytečného odkladu odstraněna. Další výraznou výhodou nových bytů je jejich úspornost, jež je garantována velmi přísnými požadavky na energetickou náročnost, které jsou zákonem vyžadovány teprve pár let. Jde většinou o kombinaci moderních technologií pro vytápění v kombinaci s velmi kvalitní obálkou budovy (okna a izolované stavební konstrukce). Pokud se rozhodnete koupit byt ještě v průběhu jeho výstavby, nabízí se u většiny prodejců možnost přizpůsobení si standardu bytu vlastním potřebám formou klientské změny. 

Nevýhody nově postavených bytů

Nevýhodou nových bytů pak může být jejich vyšší cena a také skutečnost, že byt ještě zhruba 1 až 1,5 roku „zraje“, jednoduše řečeno vysychá. Je to zcela běžná záležitost, která v praxi znamená nutnost častějšího větrání, aby se regulovala vlhkost uvnitř bytu. Po vyschnutí všech konstrukcí se poté ve většině případů objeví tenké praskliny na stěnách a je tak nutné počítat s vymalováním bytu v horizontu 2 až 3 let po jeho dokončení.

Starší nemovitosti

Výhodou starších bytů je zpravidla jejich nižší kupní cena za m² podlahové plochy. Paradoxně to nemusí znamenat nižší celkovou cenu. Starší nemovitosti bývají zpravidla co do rozlohy větší, avšak co do počtu místností a celkové efektivity využití stejné jako nemovitosti nové. Nevýhodou je u většiny případů nutnost počítat s dalšími náklady na opravy či modernizaci. Při koupi staršího bytu je tudíž velmi důležité věnovat zvýšenou pozornost kontrole technického stavu bytu podobně, jako tomu bývá například u ojetých automobilů.

Jakmile máte o otázce stáří bytu jasno, začněte nemovitost dle vámi zadaných kritérií vyhledávat na realitních serverech. S hledáním nového bytu vám může pomoci realitní makléř. Dalším krokem by měla být prohlídka bytu a ověření jeho právního stavu. Pokud máte o byt zájem, zpravidla následuje vyjednání podmínek, podpis kupní smlouvy, vklad do katastru nemovitostí a předání bytu.

Na co si dát při prohlídce bytu pozor?

Nejen o reálném stavu bytu, ale například také o okolí bytu nebo o sousedech vám může mnoho napovědět prohlídka bytu. Na co se při ní zaměřit?

• Technický stav bytu: Důkladně se zaměřte na stav stěn, stropů i podlah. Zkontrolujte, jestli v bytě těsní okna a zajímejte se o stav rozvodů i vytápění. Co se týče skrytých vad, nese za ně odpovědnost prodávající, a to do 2 let od předání nemovitosti. V případech, kdy prodávající o této skryté vadě věděl a úmyslně ji zatajil (to však musí být prodávajícímu prokázáno), je možné domáhat se odstranění skryté vady i po uplynutí 2 let od předání nemovitosti.
• Umístění bytu: Zjistěte si, na jakou světovou stranu je byt orientovaný, kam směřují okna nebo balkon (na rušnou ulici vs. do přírody), a ověřte, že sousední byty nenarušují soukromí bytu.
• Stav budovy: Kromě bytu samotného se podívejte i na stav budovy a společných prostor. Zeptejte se, kdy byla naposledy provedena rekonstrukce nebo údržba střechy či fasády.
• Lokalita: V souvislosti s lokalitou se zaměřte zejména na dopravní dostupnost a možnost parkování a občanskou vybavenost.

Co dalšího si ohlídat při koupi staršího bytu?

Proběhla prohlídka bytu podle vašich představ? Nepodceňte ani následující:

• Právní stav bytu: Informujte se o tom, jestli se jedná o byt v družstevním vlastnictví, nebo byt v osobním vlastnictví. V případě bytu v osobním vlastnictví je třeba počítat s poplatky – příspěvky do fondu oprav a poplatky za správu domu.
• Rezervační smlouva a budoucí smlouva kupní: Součástí rezervační smlouvy obvykle bývá rezervační poplatek. Zjistěte si, jaká je jeho výše, do kdy jej musíte uhradit a jaké jsou podmínky pro jeho vrácení. Někdy se také podepisuje budoucí kupní smlouva, zpravidla v případech, kdy chce kupující nemovitost financovat prostřednictvím hypotečního úvěru.
• Kupní smlouva nemovitosti: Na co si dát pozor v souvislosti s kupní smlouvou na byt? Důkladně se seznamte se zněním smlouvy, vždy doporučujeme nechat si smlouvu zkontrolovat právníkem, abyste se v budoucnu vyhnuli možným problémům.

Při koupi bytu je třeba být náležitě opatrný, pokud si však všechno pohlídáte, můžete najít vysněné bydlení. Rozhlížíte se po nových bytech, do nichž se můžete rovnou nastěhovat bez nutnosti oprav nebo úprav? Řešením mohou být developerské projekty, jež splňují požadavky na moderní bydlení.