Jak se počítá úrok z hypotéky a na co si dát pozor?

Z čeho se úroková sazba hypotéky počítá

Úrok se počítá z tzv. jistiny, tedy nesplacené části úvěru. Každý měsíc splácíte zároveň úrok i jistinu. Úrok se počítá z nesplacené části úvěru za každý den, ale ve splátkách se promítá měsíčně. V prvních letech tvoří většinu splátky právě úroky, později převažuje splácení jistiny.

Např. u hypotéky 3 000 000 Kč s úrokovou sazbou 5 % ročně činí první roční úrok přibližně 150 000 Kč. S každou splátkou se výše úroku snižuje.

Fixní vs. variabilní úroková sazba

Při sjednávání hypotéky si vybíráte mezi fixní a variabilní úrokovou sazbou:

• Fixní úrok zůstává po určitou dobu (např. 5 let) neměnný. Zajišťuje stabilitu splátek, chrání vás při růstu sazeb.
• Variabilní úrok se odvíjí od aktuálních tržních sazeb (např. repo sazby ČNB) a může kolísat. Při poklesu sazeb můžete ušetřit, ale hrozí i opačný scénář.

Některé banky nabízejí i kombinace obou forem, což může být řešením pro nerozhodné klienty.

Modelový příklad výpočtu úroku

Příklad: Hypotéka 3 mil. Kč, úroková sazba 5 % ročně, splatnost 25 let.

Hypotéky se nejčastěji splácejí anuitně – tedy stejnou měsíční splátkou po celé období fixace. Výpočet anuitní splátky se řídí následujícím vzorcem:

A = P × (r × (1 + r)ⁿ) / ((1 + r)ⁿ – 1)

• A = měsíční splátka
• P = výše úvěru (např. 3 000 000 Kč)
• r = měsíční úroková sazba (např. 5 % ročně = 0,05 / 12 = 0,004167)
• n = celkový počet splátek (např. 25 let × 12 = 300)

Pro náš příklad:

A = 3 000 000 × (0,004167 × (1 + 0,004167)^300) / ((1 + 0,004167)^300 – 1)

Výsledná měsíční splátka bude přibližně 17 500 Kč.

Výpočet anuitní splátky vypadá složitě, ale v praxi to za vás udělají kalkulačky i banky

Z počátku tvoří většinu této splátky úrok, později naopak jistina.

Co vše zahrnuje RPSN u hypotéky?

RPSN (roční procentní sazba nákladů) představuje efektivní úrok, který zahrnuje nejen samotnou úrokovou sazbu, ale i další poplatky: za zpracování úvěru, vedení účtu, odhad nemovitosti nebo pojištění.

Je důležité vědět, že RPSN u hypoték nemusí zahrnovat všechny možné budoucí náklady – například poplatky za mimořádnou splátku, předčasné splacení nebo volitelná pojištění. Proto by RPSN mělo sloužit jako orientační ukazatel, ne jediný faktor při výběru.

Co ovlivňuje výši úrokové sazby

Výše úroku není jednotná – banky ji stanovují individuálně podle:

• délky fixace úrokové sazby,
• poměru výše úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV),
• bonity klienta – příjmy, závazky, úvěrová historie,
• typu nemovitosti – např. u rekreačních objektů může být sazba vyšší,
• aktuální úrokové politiky ČNB.

Průměrná úroková sazba hypotéky se mění v čase – např. začátkem roku 2024 přesahovala 5 %, v roce 2025 klesla pod 4,5 %.

Jak vybrat výhodnou hypotéku

• neřiďte se jen výší úroku – sledujte také RPSN a další podmínky (např. možnost mimořádných splátek),
• zvažte délku fixace – čím delší, tím větší jistota, ale i mírně vyšší sazba,
• porovnávejte více nabídek nebo využijte hypotečního specialistu,
• připravte si kvalitní finanční plán – vyšší podíl vlastních zdrojů vám pomůže vyjednat lepší podmínky.

Úrok z hypotéky a daně

Úroky zaplacené na hypotéce si můžete za určitých podmínek odečíst z daňového základu – pokud jde o úvěr na řešení vlastního bydlení. Pro smlouvy uzavřené do 31. 12. 2020 je maximální odpočet z daňového základu 150 000 Kč ročně, pro smlouvy od 1. 1. 2021 je limit 80 000 Kč ročně.

Refinancování hypotéky a úrokové sazby

Po skončení fixace můžete hypotéku refinancovat – převést ji k jiné bance s výhodnějšími podmínkami. Úrokové sazby při refinancování hypotéky bývají často výhodnější než při nové žádosti.

Při refinancování si ale ohlídejte i ostatní náklady – např. za odhad nemovitosti, nové pojištění nebo poplatky spojené s administrativou.

Závěr: Rozumět úrokům se vyplatí

Rozumět výpočtu úroku z hypotéky je klíčové pro každého, kdo plánuje pořízení nebo refinancování nemovitosti. Správná volba úrokové sazby, délky fixace a znalost celkových nákladů vám mohou ušetřit značné peníze.

Zvažujete nové bydlení, nebo investici do nemovitosti? Prohlédněte si aktuální projekty IMOS Development – rádi vám pomůžeme i s výběrem.