Kdy je osvobození od daně z prodeje nemovitosti možné? 2026

Základní pravidla pro daň při prodeji nemovitosti

Při prodeji nemovitosti se nedaní celá prodejní cena, ale pouze zisk. Ten se vypočítá jako rozdíl mezi cenou, za kterou nemovitost prodáváte, a cenou, za kterou jste ji prokazatelně nabyli. Od tohoto základu daně si navíc můžete odečíst náklady spojené s prodejem, jako jsou výdaje na rekonstrukci, právní služby nebo provize realitní kanceláři.

Sazba daně z příjmu pro fyzické osoby činí 15 %. Pokud by však váš celkový roční základ daně (včetně tohoto zisku a dalších příjmů, např. ze zaměstnání) přesáhl 36násobek průměrné mzdy, částka nad touto hranicí by podléhala sazbě 23 %, jak stanovuje § 16 Zákona o daních z příjmů.

Tři cesty k osvobození od daně při prodeji nemovitosti

Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (dále jen „Zákon o daních z příjmů"), definuje tři hlavní situace, kdy je příjem z prodeje od daně zcela osvobozen. Stačí splnit jednu z následujících podmínek.

1. Test bydliště: Bydleli jste v nemovitosti alespoň 2 roky?

Podle § 4 odst. 1 písm. a) Zákona o daních z příjmů, pokud jste v prodávané nemovitosti (rodinném domě či bytové jednotce) měli bydliště po dobu nejméně 2 let bezprostředně před prodejem, je váš příjem od daně osvobozen. Klíčové je, že zákon nevyžaduje trvalé bydliště zapsané v občanském průkazu. Postačí, pokud jste nemovitost prokazatelně obývali, což můžete doložit například smlouvami s dodavateli energií, doručovanou poštou nebo svědectvím sousedů. Pokud se z nemovitosti odstěhujete a začnete ji například pronajímat, podmínku už nesplňujete, i kdybyste v ní předtím bydleli mnoho let.

2. Časový test nemovitosti: Vlastníte nemovitost dostatečně dlouho?

Pokud v nemovitosti sami nebydlíte (například ji pronajímáte nebo se jedná o pozemek), vztahuje se na vás takzvaný časový test. Jeho délka je stanovena v § 4 odst. 1 písm. b) Zákona o daních z příjmů a liší se podle data nabytí nemovitosti:

• 10letý časový test: Platí pro nemovitosti, které jste nabyli od 1. ledna 2021. Abyste byli od daně osvobozeni, musí mezi nabytím a prodejem uplynout alespoň 10 let.
• 5letý časový test: Pro nemovitosti nabyté do 31. prosince 2020 zůstává v platnosti původní, kratší lhůta 5 let, a to díky přechodným ustanovením zákona č. 386/2020 Sb.

U zděděných nemovitostí se do časového testu započítává i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel, pokud byl vaším příbuzným v přímé linii (rodiče, prarodiče, děti) nebo manželem/manželkou. Zároveň platí, že v případě využití prostředků na vlastní bydlení časový test odpadá.

3. Využití prostředků na vlastní bydlení

I pokud nesplníte časové testy, podle § 4 odst. 1 Zákona o daních z příjmů se můžete dani vyhnout, pokud peněžní prostředky získané z prodeje využijete na obstarání vlastní bytové potřeby. Co přesně to znamená, definuje § 4b Zákona o daních z příjmů. Za bytovou potřebu se považuje například:

• Úplatné nabytí pozemku, na kterém bude do 4 let zahájena výstavba bytové potřeby (např. rodinného domu).
• Úplatné nabytí bytového domu, rodinného domu, rozestavěné stavby nebo bytové jednotky.
• Výstavba, údržba a změna stavby (rekonstrukce, modernizace) rodinného či bytového domu.
• Splacení úvěru nebo zápůjčky (např. hypotéky), které byly na financování bytových potřeb použity.

Podle § 4b odst. 2 je klíčové, abyste záměr využít prostředky pro tento účel oznámili příslušnému správci daně (finančnímu úřadu) ve lhůtě pro podání daňového přiznání za rok, ve kterém jste příjem obdrželi. Samotné prostředky pak musíte využít nejpozději do konce následujícího kalendářního roku. Zákon umožňuje i zpětné využití – tedy pokud jste na bytovou potřebu vynaložili vlastní prostředky v roce předcházejícím prodeji.

Podmínka pro osvobození	Délka / Lhůta	Kdy se uplatní	Právní základ
Test bydliště	2 roky	Pro nemovitosti, které jste sami obývali.	§ 4 odst. 1 písm. a) ZDP
Časový test (nový)	10 let	Pro nemovitosti nabyté od 1. 1. 2021, které neobýváte.	§ 4 odst. 1 písm. b) ZDP
Časový test (starý)	5 let	Pro nemovitosti nabyté do 31. 12. 2020, které neobýváte.	Přechodná ustanovení zák. č. 386/2020 Sb.
Bytová potřeba	Do konce dalšího roku	Pokud nesplňujete časové testy a peníze investujete do bydlení.	§ 4 odst. 1 a § 4b ZDP

Co dělat, když daň platit musíte?

Pokud nesplníte žádnou z podmínek pro osvobození, musíte příjem z prodeje uvést v daňovém přiznání za příslušný kalendářní rok jako „Ostatní příjem" podle § 10 Zákona o daních z příjmů. Daňové přiznání se podává do začátku dubna následujícího roku (při elektronickém podání se lhůta prodlužuje). Nezapomeňte, že od příjmu si můžete odečíst nejen pořizovací cenu, ale i veškeré prokazatelné výdaje spojené s prodejem a zhodnocením nemovitosti.

Příklady z praxe: Kdy se daň platí a kdy neplatí?

Daň se NEPLATÍ – Prodáváte byt, ve kterém jste bydleli alespoň 2 roky. Zisk z prodeje je osvobozen od daně bez ohledu na jeho výši.

Daň se PLATÍ – Prodáváte pronajímaný byt, který jste vlastnili méně než 10 let. Musíte zaplatit 15 % daň z realizovaného zisku (pokud byla nemovitost pořízena po roce 2021).

Daň se NEPLATÍ – Prodáváte nemovitost a peníze z prodeje investujete do nového bydlení (koupi bytu, domu nebo jejich rekonstrukce). Stačí oznámit záměr finančnímu úřadu a prostředky využít do konce následujícího roku.

Daň se PLATÍ – Prodáváte nemovitost, kterou jste vlastnili krátkou dobu, v níž nebydlíte a peníze si ponecháte. V tomto případě se dani nevyhnete.

Plánujete prodej a koupi nového? Jsme tu pro vás.

Plánujete prodej vaší současné nemovitosti, protože hledáte modernější, úspornější a bezstarostné bydlení? Využijte peníze z prodeje na maximum a investujte je s námi do krásného bydlení v lukrativních lokalitách.

Prohlédněte si naše aktuální developerské projekty, které splňují nejvyšší standardy moderního života. Naši prodejci vám rádi poradí nejen s výběrem nového domova, ale i s celým procesem financování, abyste mohli co nejlépe využít prostředky z prodeje vaší stávající nemovitosti.

Použité zdroje

• Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů – § 4 odst. 1 písm. a), § 4 odst. 1 písm. b), § 4b, § 10 a § 16. Dostupné z: https://www.zakonyprolidi.cz/cs/1992-586
• Zákon č. 386/2020 Sb., kterým se zrušuje zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí – přechodná ustanovení. Dostupné z: https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2020-386
• Finanční správa ČR. Změna podmínek u osvobození příjmů z prodeje rodinného domu a „bytu". Tisková zpráva GFŘ, 2021. Dostupné z: https://financnisprava.gov.cz/cs/financni-sprava/media-a-verejnost/tiskove-zpravy-gfr/tiskove-zpravy-2021/zmena-podminek-u-osvobozeni-prijmu-z

---

Upozornění: Článek má informativní charakter a vychází ze znění právních předpisů platných ke dni publikace. Nenahrazuje individuální daňové ani právní poradenství. Pro řešení konkrétní situace doporučujeme obrátit se na daňového poradce nebo přímo na příslušný finanční úřad.