Koupě nemovitosti na hypotéku – postup krok za krokem

Koupě bytu patří mezi nejdůležitější životní rozhodnutí. Ať už vybíráte nový byt k bydlení, nebo jako investici, většina zájemců řeší stejnou otázku: Jak postupovat při koupi novostavby na hypotéku?

Proces financování nového bytu se mírně liší od koupě hotové nemovitosti. Klíčem k úspěchu je dobré načasování jednotlivých kroků – od rezervace bytu až po podpis kupní smlouvy a čerpání úvěru.

1. Jak se připravit na koupi nemovitosti na hypotéku

Než začnete vybírat konkrétní byt, ujasněte si rozpočet. Zjistěte, jak vysokou hypotéku vám banka může schválit a kolik vlastních prostředků budete potřebovat.

Banky obvykle financují až 80 % hodnoty nemovitosti, výjimečně (například pro žadatele do 36 let) až 90 % (ČNB. 2025). Zbytek je nutné pokrýt z vlastních úspor.

Ještě před samotnou žádostí si můžete nechat předběžně posoudit bonitu, abyste věděli, s jakou částkou můžete počítat. Doporučuje se také ponechat si finanční rezervu na vedlejší výdaje – poplatky, vybavení nebo drobné změny během výstavby.

Tip: U novostaveb je výhodné řešit financování už při rezervaci bytu. Banka posuzuje nejen vaši bonitu, ale i developerský projekt a jeho smluvní dokumentaci.

2. Rezervace bytu a podpis smlouvy s developerem

Jakmile máte jasno o financování, přichází na řadu rezervace bytu.

Rezervační smlouva zajistí, že vybraný byt nebude nabízen dalším zájemcům. Obvykle se hradí rezervační poplatek (většinou 50–150 tisíc Kč), který se později započítá do kupní ceny.

Po rezervaci se uzavírá smlouva o smlouvě budoucí kupní, kde se stanoví platební harmonogram a termíny výstavby. Doporučuje se zkontrolovat:

• jak dlouho rezervace platí,
• do kdy musíte doložit schválenou hypotéku,
• za jakých podmínek se poplatek vrací, pokud úvěr nebude schválen.

3. Žádost o hypotéku

K žádosti o hypotéku budete potřebovat:

• občanský průkaz,
• potvrzení o příjmu (u OSVČ daňová přiznání),
• smlouvu s developerem a dokumenty k bytu,
• odhad nebo prohlášení o budoucím vlastnictví bytu.

Banka poté zpracuje odhad hodnoty nemovitosti a posoudí vaši bonitu.

U novostaveb probíhá čerpání postupně podle fází výstavby, na rozdíl od hotových bytů, kde se čerpá jednorázově.

4. Schválení hypotéky a čerpání po fázích

Po schválení hypotéky podepisujete úvěrovou a zástavní smlouvu. Zástava se obvykle váže k financované nemovitosti. Pokud byt ještě není zapsán v katastru, může být hypotéka dočasně zajištěna jinou nemovitostí.

Banka obvykle požaduje, abyste nejdříve uhradili vlastní podíl z kupní ceny, a teprve poté začne uvolňovat peníze z úvěru.

Následné čerpání probíhá podle harmonogramu výstavby, například:

• při zahájení stavby,
• po dokončení hrubé stavby,
• po kolaudaci a převodu vlastnictví.

Tip developera: Některé projekty umožňují odložené financování, kdy klient platí pouze rezervační poplatek a zbytek doplatí až po kolaudaci. Tento model může výrazně usnadnit plánování rozpočtu.

5. Podpis kupní smlouvy a převzetí bytu

Po dokončení stavby následuje podpis kupní smlouvy.

Po podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí (zápis trvá přibližně 3–4 týdny), k němuž dokládáte i kupní smlouvu, se stáváte oficiálním vlastníkem.

Při předání bytu se sepíše předávací protokol, kde se uvedou stavy měřidel a případné nedodělky. Byt si důkladně zkontrolujte a vše, co je potřeba opravit, uveďte písemně do protokolu.

Splácení hypotéky začíná až po plném dočerpání úvěru, do té doby platíte pouze úroky z již čerpané částky.

6. Pojištění nemovitosti a dalších rizik

Každá banka vyžaduje, aby byla nemovitost pojištěna proti živelným rizikům.

Pojistné plnění bývá vinkulováno ve prospěch banky, což znamená, že v případě škody banka obdrží plnění pro opravu zástavy.

Kromě povinného pojištění nemovitosti se vyplatí sjednat i pojištění domácnosti a odpovědnosti, které pokrývá vybavení bytu a škody způsobené sousedům.

Dobré je zvážit také pojištění schopnosti splácet nebo životní pojištění, které může chránit vás a vaši rodinu při nenadálých událostech.

7. Na co si dát pozor

• Nepodepisujte závazné smlouvy dříve, než máte jistotu schváleného financování.
• Sledujte termíny čerpání, banky obvykle vyžadují dočerpání do 1–2 let.
• Pojištění sjednejte nejpozději při čerpání hypotéky.
• Pokud kupujete ve dvou, zvažte vhodnou právní formu vlastnictví – spoluvlastnictví nebo SJM (společné jmění manželů).

Tip: Podívejte se, jak řešit situaci, kdy nemovitost kupuje pouze jeden z manželů

8. Shrnutí – koupě novostavby na hypotéku

1. Ověřte si své finanční možnosti a bonitu.
2. Vyberte byt a podepište rezervační smlouvu.
3. Podejte žádost o hypotéku a doložte dokumenty.
4. Po schválení podepište úvěrovou a zástavní smlouvu.
5. Čerpání probíhá podle etap výstavby.
6. Po kolaudaci podepište kupní smlouvu, podejte návrh na vklad a převezměte byt.
7. Zajistěte pojištění a začněte splácet úvěr.

Zvažujete koupi bytu na hypotéku?

Vyberte si z našich aktuálních projektů. V IMOS Development nabízíme moderní novostavby s dlouhou životností, kvalitní architekturou a promyšlenými dispozicemi.

(Článek aktualizován pro podzim 2025)

Zdroje:

• ČNB. (2025). Stanovení horní hranice úvěrových ukazatelů LTV, DSTI a DTI. https://www.cnb.cz/cs/financni-stabilita/makroobezretnostni-politika/stanoveni-horni-hranice-uverovych-ukazatelu/