Jak funguje hypotéka na investiční nemovitost v roce 2026?

Podmínky posouzení a využití investiční hypotéky

Hypotéku na investiční nemovitost lze využít nejen na samotnou koupi nemovitosti určené k pronájmu, ale také na její výstavbu nebo rekonstrukci. Financovat tak můžete například byt, rodinný dům, bytový dům, rekreační objekt či komerční prostor, pokud je cílem jejich další pronájem a dlouhodobé zhodnocení.

Hypotéka se posuzuje jako investiční, pokud platí alespoň jedna z těchto podmínek:

• Účelem je koupě nemovitosti určené k pronájmu nebo dlouhodobému zhodnocení.
• Do příjmů žadatele se započítávají očekávané příjmy z nájmu.
• Jde o neúčelový úvěr zajištěný obytnou nemovitostí a není doloženo, že neslouží k investičnímu účelu.
• Jedná se o kombinovaný úvěr, jehož alespoň část je určena na koupi nemovitosti.

Nové LTV s platností od 1. dubna 2026

Pokud plánujete nákup investiční nemovitosti financovat hypotečním úvěrem, musíte se připravit na to, že banky se na vás budou dívat jinou optikou než na člověka, který si kupuje nemovitost pro vlastní bydlení. Situaci navíc od 1. dubna 2026 znatelně proměnila nová doporučení České národní banky (ČNB). Změnou, která aktuálně hýbe realitním trhem, je plošné zpřísnění limitů. Zatímco u hypotéky na vlastní bydlení standardně platí limit LTV 80 % (a pro žadatele do 36 let 90 %), u investičních nemovitostí banky přistoupily k regulaci.

Co je nového?

• Pokles LTV z 80 % na 70 %: Pokud kupujete nemovitost za účelem pronájmu nebo pokud jde o vaši třetí (a každou další) obytnou nemovitost, banka vám půjčí maximálně 70 % z její odhadované hodnoty. Celých 30 % je zapotřebí pokrýt z vlastních zdrojů.
• Aktivace limitu DTI na hodnotu 7: Celkový objem všech vašich dluhů (včetně nové hypotéky) nově nesmí překročit sedminásobek vašeho čistého ročního příjmu.

Nové LTV v praxi: O kolik více musíte mít naspořeno?

Hodnota nemovitosti	Vlastní zdroje (původní LTV 80 %)	Vlastní zdroje (nové LTV 70 %)	Rozdíl
5 000 000 Kč	1 000 000 Kč	1 500 000	+ 500 000 Kč
7 000 000 Kč	1 400 000 Kč	2 100 000	+ 700 000 Kč

Kdy dává hypotéka na byt k pronájmu smysl?

Hypotéka na investiční byt může být vhodným řešením zejména tehdy, pokud nad koupí uvažujete dlouhodobě a máte realisticky nastavená očekávání. U nemovitosti určené k pronájmu totiž nerozhoduje jen kupní cena, úroková sazba a výše splátky, ale také lokalita, dispozice, provozní náklady a schopnost nemovitosti obstát na nájemním trhu i v dalších letech. Právě tyto faktory zásadně ovlivňují návratnost investice.

Obecně se vyplatí zvážit především:

• zda máte dostatečné vlastní prostředky,
• zda počítáte s delším investičním horizontem,
• zda máte rezervu na období bez nájemníka nebo nečekané výdaje,
• zda jste připraveni řešit správu a běžný provoz bytu,
• zda má nemovitost vhodnou lokalitu, dispozici, dostupnost a rozumné provozní náklady.

Právě výběr správné nemovitosti je pro dlouhodobý pronájem klíčový. Pokud se rozhodujete, jaký typ bytu nebo lokality zvolit, přečtěte si také náš článek Do jaké nemovitosti investovat.

Specifika hypotéky na developerský projekt

Další možností je pořízení investiční nemovitosti v rámci developerského projektu. Pro nájemníky bývají nové byty atraktivní díky modernímu standardu, dobré dopravní dostupnosti a nižším provozním nákladům. To může znamenat snazší obsazení bytu a stabilnější výnos z pronájmu. Jisté výhody jsou i při samotném financování. Konkrétní průběh však závisí na tom, v jaké fázi projektu nemovitost kupujete a jak má developer nastavené platební podmínky.

Proč se vyplatí kupovat investiční byt od prověřeného developera?

Možnost postupného čerpání hypotéky

U developerského projektu je možnost peníze z hypotéky vyplácet developerovi v etapách podle předem daného harmonogramu a smluvních podmínek. V praxi to znamená, že bance platíte pouze úroky z aktuálně vyčerpané částky, nikoliv plnou anuitní splátku (jistinu).

Delší doba čerpání hypotéky

Některé banky umožňují čerpat hypotéku po dobu až 36 měsíců (oproti standardním 24 měsícům). Tato flexibilita vám může pomoci zejména v situaci, kdy se posune harmonogram výstavby, kolaudace nebo předání bytu.

Odhad hodnoty nemovitosti

Banka může pracovat s hodnotou nemovitosti po jejím dokončení. Výhodou bývá zejména situace, kdy banka daný projekt zná nebo s developerem spolupracuje – může mít předem k dispozici projektovou dokumentaci, cenový odhad nebo další podklady potřebné ke schválení úvěru. Díky tomu může být proces financování jednodušší a v některých případech může odhadovaná hodnota pokrýt kupní cenu nemovitosti.

IMOS Development a Komerční banka

Komerční banka spolupracuje s prověřenými developery, mezi něž patří i IMOS Development. U vybraných projektů IMOS Development tak mohou klienti získat výhodnější podmínky financování, individuální nastavení hypotéky a jednodušší průběh jejího vyřízení.

Konkrétní benefity pro klienty IMOS Development

• Čerpání hypotéky až na 3 roky: Komerční banka nabízí možnost čerpání hypotéky až 36 měsíců (oproti standardním 24 měsícům).
• Ocenění nemovitosti: Banka může mít k dispozici část podkladů předem, například stavební dokumentaci nebo cenový odhad. V některých případech tak může ocenění nemovitosti vyřídit za vás.
• Možnost zvýhodněného LTV: KB nabízí možnost zvýhodněného LTV s financováním až 90 % ceny nemovitosti.
• Nulové poplatky za vedení hypotečního účtu a rezervaci zdrojů: Díky tomu se při financování developerského projektu snižují vedlejší náklady spojené s hypotékou.
• Zajištěná součinnost developera při zástavě: KB zaručuje, že developer podepíše zástavu.
• Individuální nastavení financování: Hypotéku lze nastavit podle vašich platebních možností.
• Možnost snížení daňového základu o zaplacené úroky: Tato možnost může být relevantní především při dlouhodobém plánování, protože daňová povinnost, zaplacené úroky a příjmy z nájmu mohou ovlivnit celkovou návratnost investice.

Chcete financovat investiční nemovitost v projektu IMOS Development?

Aktuálně nabízíme byty v několika projektech v Brně i okolí – od klidných rezidenčních lokalit až po dynamické městské čtvrtě s výbornou dostupností. Díky partnerství s Komerční bankou mohou naši klienti využít výhodných podmínek financování a ušetřit čas i peníze při vyřizování hypotéky. Podívejte se na naše aktuální projekty nebo nás kontaktujte, rádi vám poradíme, jaká varianta financování nejlépe odpovídá vaší situaci.

Použité zdroje:

• Komerční banka. Hypotéka na novostavbu od developera. Dostupné z: https://www.kb.cz/cs/obcane/pujcky/hypoteky/hypoteka/hypoteka-na-novostavbu-od-developera.
• Česká národní banka. ČNB doporučuje přísnější limity pro investiční hypotéky. Kapitálové rezervy se nemění. Tisková zpráva ČNB. Dostupné z: https://www.cnb.cz/cs/cnb-news/tiskove-zpravy/CNB-doporucuje-prisnejsi-limity-pro-investicni-hypoteky.-Kapitalove-rezervy-se-nemeni/.
• Komerční banka. Hypotéka na novostavbu nebo developerský projekt. Dostupné z: https://www.kb.cz/cs/clanky/hypoteky/hypoteka-na-novostavbu-nebo-developersky-projekt.

Tento článek slouží jako obecný informační přehled. Konkrétní podmínky hypotéky závisejí na vaší individuální bonitě a aktuální nabídce banky. Doporučujeme konzultaci s hypotečním poradcem.